
江西地产月报|政策暖风频吹 市场企稳信号显现——2025年9月行业动态与购房指南
导语
自去年中央部署房地产止跌回稳以来,“四个取消、四个降低、两个增加”等政策持续发力。江西省住建厅副厅长王晓明近期调研时强调,要“支持刚性和改善性住房需求,探索房地产业新发展模式”。市场呈现“量稳价调”特征——8月南昌新建商品住宅价格环比下降0.3%,但1-8月全省商品房销售面积同比增长1.6%,9月二手房均价环比上涨0.79%至5612元/平米。
核心观察:这种“冷热并存”的态势,既表明政策效果正逐步显现,也反映区域分化仍在持续,为江西地产市场的深度修复埋下注脚。
政策解读:多维发力稳市场
江西省9月房地产政策以“省级统筹定方向、地市实践出特色”的立体框架,打出稳市场组合拳。省级层面聚焦行业长远发展,住建厅厅长王晓明在调研中明确提出“行业自律+品质提升”双导向,同步落地《江西省房屋建筑工程智慧工地费用计取方法》,通过明确智慧工地建设费用计取标准,推动建筑产业数字化转型,从源头提升工程质量。
省会引领:南昌优化资金监管激活市场活力
作为省会,南昌率先在预售资金监管上突破,主体结构施工过半后,重点监管资金比例从原标准降至60%,此举将加速房企资金回笼,缓解流动性压力。政策通过精细化资金监管节点,在保障购房者权益的同时,为合规房企松绑,预计可释放约30%的项目流动资金。
地市特色:差异化政策精准惠民
省内多地市结合人口结构、市场需求推出特色措施,形成“补贴让利+金融支持”的政策矩阵:
购房锦囊:丰城政策额外支持“以旧换新”,房企可直接收购旧房或委托中介包销,活动持续至2025年底;多子女家庭公积金贷款额度上浮20%,双缴存职工最高可贷96万元,切实降低改善型家庭购房压力[1]。
从省级产业升级到地市民生让利,江西通过“制度优化+资金支持+需求激活”三维发力,既为市场注入流动性,又通过精准补贴降低购房成本,政策组合拳正逐步显现稳预期、促交易的积极效应。
市场分析:量稳价调态势显现
2025年9月,江西房地产市场呈现“量稳价调”的鲜明特征,销售规模保持增长韧性的同时,价格下行压力仍在持续,供需关系正逐步向新均衡收敛。
一、量增价减:“以价换量”成市场主基调
全省销售数据显示,今年1 - 7月新建商品房销售面积达1574.3万平方米,同比增长2.7%,其中住宅销售面积1319.6万平方米,微增0.1%[2]。但与销售面积增长形成反差的是,同期商品房销售额同比下降4.3%至1052.1亿元,住宅销售额更是下降4.9%至902.6亿元[2]。这种“量升价跌”的矛盾态势,在1 - 5月数据中同样显著:销售面积增长3.5%的情况下,销售额下降2.4%[3],清晰揭示出当前市场“以价换量”的核心逻辑——房企通过适度降价换取销售规模的稳定。
二、重点城市房价:环比同比双降,南昌二手房降幅值得关注
价格走势方面,8月江西重点城市房价延续调整态势。新建商品住宅领域,南昌、九江、赣州环比分别下降0.3%、0.2%、0.5%,同比降幅扩大至4.8%、2.9%、1.5%[4][5]。二手住宅市场同样承压,南昌二手房价格环比下降0.9%,同比下降6.5%,九江、赣州环比分别下降0.1%、0.9%[4][5]。尽管整体仍处下行通道,但市场已出现边际改善信号,部分城市二手房价格降幅呈现收窄迹象。
三、库存压力犹存,供需关系逐步收敛
截至最新数据,江西省商品房待售面积达928.38万平方米,其中待售1 - 3年的中期库存占比54.1%(501.86万平方米),3年以上的长期库存39.99万平方米[6]。结合全国商品住宅库存达4.08亿平方米、二线城市去化周期34.3个月的背景来看[7],江西库存压力虽低于全国平均水平,但“严控增量”政策的持续推进(如省住建厅相关调控措施),正推动市场从“高库存、高周转”向“供需动态平衡”转型。
市场洞察:当前江西楼市正处于“量稳价调”的关键阶段,“以价换量”仍是房企应对市场调整的主要策略。随着房企风险逐步出清(全国已有20家出险房企完成1.2万亿元债务重组)[7]及供需关系优化,市场有望在价格趋稳后进入新的均衡周期。对于购房者而言,现阶段需重点关注价格调整幅度与房企资金安全,理性把握置业时机。
行业趋势:从规模扩张到质量提升
随着江西房地产市场从高速增长转向高质量发展,行业正经历从"规模竞赛"到"品质竞争"的深刻转型。以"新发展模式"为理论框架,这种转变具体体现在技术赋能、产品升级与服务增值三个维度的系统性革新。
技术赋能:智慧工地成质量提升新引擎
江西省通过政策创新为技术应用铺路,《智慧工地费用计取方法》中"按建筑面积单独计取智慧化费用"的举措,从成本机制上破解了技术投入难题。这一政策明确将智慧化建设成本从传统工程费用中剥离单列,既保障了施工企业的技术改造积极性,也为AI监控、数字孪生等技术在工地管理中的普及提供了资金保障,推动工程质量管控从"事后验收"向"全程数字化监管"升级。
产品升级:绿色生态住宅打开设计新空间
在产品端,政策激励正引导开发逻辑从"高容积率"转向"高舒适度"。井冈山"城市绿色生态住宅试点"中"户内庭院花园不计入容积率"的突破性政策,让开发商得以在不增加建筑密度的前提下,为户型设计注入更多自然元素。这种"空间奖励"机制不仅提升了住宅的宜居性,更推动行业从"面积扩张"思维转向"环境价值创造",为绿色建筑技术的落地提供了实践场景。
服务增值:物业转型重构社区价值链条
物业服务正突破传统边界,向"社区生活运营商"角色转型。据省物协调研数据显示,基础安保、清洁等传统服务已难以满足业主需求,而融入智慧化手段的社区运营成为新趋势。以南昌红谷滩新区为例,其智慧物业体系中人脸识别门禁覆盖率已达85%,通过智能硬件与社区服务平台的联动,物业企业正拓展家政、养老、新零售等增值服务,将社区从"居住空间"升级为"生活服务生态"。
转型核心逻辑:从"拼规模、快周转"到"重技术、优产品、强服务"的转变,本质是房地产行业价值创造方式的重构。政策创新(如智慧化费用单列、容积率奖励)与技术应用(如红谷滩智慧物业)形成合力,推动江西地产行业向质量型发展路径加速迈进。
这种转型不仅回应了购房者对品质生活的需求,也为行业在存量时代找到新的增长支点,标志着江西房地产正从"高速扩张期"稳健迈入"品质竞争期"。
购房指南:政策红利下的置业策略
当前江西楼市政策暖风频吹,购房者可结合自身需求精准匹配政策工具,把握置业窗口期。以下从刚需、改善群体的差异化策略及风险防控两方面提供实操指南。
刚需群体:公积金+商贷双重利好,月供压力显著降低
萍乡公积金新政明确双职工最高贷款额度提升至96万元,叠加近期商业贷款LPR下调,形成政策红利叠加效应。以南昌总价100万元的刚需房为例,若为首套住房,按首付比例15%计算,首付金额为15万元,贷款85万元。假设贷款期限30年,在LPR下调前(以4.2%利率计算),月供约4132元;LPR下调后(按3.8%利率计算),月供降至3933元,每月减少199元,30年累计节省利息约7.16万元[1]。购房者可优先选择低总价、近地铁的刚需盘,同时关注开发商“首付分期”“老带新”等优惠活动,进一步降低购房门槛。
改善群体:“卖旧买新”组合拳,契税补贴+利率优惠双重减负
赣州推出的“卖旧买新”政策颇具吸引力,符合条件的购房者可享受契税50%补贴及房贷利率优惠。具体操作流程为:第一步,出售原有住房并完成存量房转移登记(需提供7日内受理通知单);第二步,购买新建商品住房并签订购房合同;第三步,向赣州住建局提交“卖旧买新”补贴申请(需携带身份证、购房合同、原住房出售证明等材料);第四步,审核通过后,契税补贴将直接发放至个人账户,同时可申请下调房贷利率基点(通常较普通首套利率低10-15个基点)[1]。此类政策特别适合需置换大户型的家庭,建议优先选择央企、国企开发的稳健项目(如保利、华润)或已完成债务重组的头部民企项目(如龙湖、滨江),降低交付风险[7]。
风险防控:“三查三看”法则筑牢置业安全线
购房前务必落实“三查三看”:查房企资质(优先选择信用评级AA级以上企业)、查项目抵押(确保无在建工程抵押或已解押)、查交付进度(要求开发商提供近3个月工程进度报告);看预售资金监管协议(确认资金全额进入监管账户)、看工程进度公示(每月至少更新1次的官方公示文件)、看物业评级(优先选择国家一级资质物业公司)。以上信息均可通过“江西住建云”平台查询,具体路径为:登录平台官网→进入“房地产项目查询”模块→输入项目名称或开发商全称即可获取详细信息。
置业小贴士:刚需群体可优先关注库存去化周期低于18个月的核心区(如南昌红谷滩、九江八里湖),供需关系健康且价格下行空间有限;绿色建筑住房(二星级以上)可享受公积金贷款额度上浮15%的额外优惠,居住成本更低且符合未来趋势[7]。
结语
当前江西经济稳增长为楼市提供坚实支撑,省统计局数据显示前8个月经济保持平稳增长。购房补贴、信贷支持等政策红利持续释放,金九银十期间市场成交量有望环比增长10%-15%,为刚需及改善型购房者创造置业机遇。
长期发展三角模型:呼应开篇王晓明调研讲话,"品质住房+智慧社区+优质服务"将成为行业转型核心方向,推动从规模扩张转向质量提升,绿色生态住宅、保障房建设与运营服务转型助力高质量发展。
获取最新政策原文及行业动态,可关注"江西地产协会"微信公众号,协会将持续提供专业服务与支持。
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